Pojęcia podstawowe

operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.

nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

nieruchomość gruntowa jest to wyodrębniona część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności.

nieruchomość lokalowa jest to część budynku trwale związanego z gruntem, stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy art. 2 ust.1. Ustawy o własności lokali stanowią, że samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy może być odrębną nieruchomością. Nie zawsze nią jest, pomimo spełnienia kryterium „samodzielności”. Lokal stanowi odrębną nieruchomość, tzw. nieruchomość lokalową w momencie spełnienia trzech przesłanek:

1) jest to lokal samodzielny w rozumieniu Ustawy o własności lokali (art. 2. ust.2.) przeznaczony na stały pobyt ludzi

2) lokal musi być wyodrębniony pod względem własności (akt notarialny)

3) wyodrębniony lokal musi posiadać założoną księgę wieczystą

nieruchomość budynkowa to budynek lub budynki trwale związane z gruntem, stanowiące na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności. Najczęściej jednak jest to prawo związane z prawem użytkowania wieczystego. O istnieniu, w sensie prawnym, nieruchomości budynkowej przesądza okoliczność, gdy na podstawie szczególnych unormowań ustawowych właścicielowi nieruchomości gruntowej nie przysługuje prawo własności wobec budynków trwale z gruntem związanych, wzniesionych na jego nieruchomości.

wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

wartość odtworzeniowa nieruchomości jest określana, gdy wycena dotyczy nieruchomości niewystępujących na rynku.

Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.

hipoteka  ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.

kredyt hipoteczny udzielany jest przeważnie w celu związanym z inwestycją na rynku nieruchomości (zakupem na rynku pierwotnym lub wtórnym, budową, rozbudową, nadbudową, przebudową, remontem). Kredyt hipoteczny związany jest z udzieleniem bankowi zabezpieczenia w postaci ustanowionej hipoteki na nieruchomości.

Biegły sądowy - osoba posiadająca bogate doświadczenie zawodowe i uznana za eksperta w zakresie swojej działalności, powoływana w postępowaniu sądowym w celu przedstawiania fachowych opinii o okolicznościach mających znaczenie dla wyniku sprawy sądowej, a których wyjaśnienie wymaga specjalistycznej wiedzy. Osoba ta może występować w jednej z dwóch ról: konsultanta (udzielanie porad i wskazówek, np. podczas oględzin) lub opiniodawcy (przeprowadzenie konkretnej ekspertyzy i wydanie opinii). W przypadku, gdy wymagają tego okoliczności, powołuje się kilku biegłych z różnych dziedzin, którzy wspólnie przeprowadzają ekspertyzę. Jej wynikiem jest wówczas kilka odrębnych opinii, dotyczących tej samej sprawy.

Biegłym sądowym w sprawie może być wyznaczona przez sąd:

• osoba figurująca na liście biegłych prowadzonej przez prezesów sądów okręgowych (tzw. biegły z listy),
• inna osoba, ale o której wiadomo, że posiada odpowiednią wiedzę w danej dziedzinie nauki (tzw. biegły ad hoc),
• instytucja naukowa lub specjalistyczna (tzw. biegły instytucjonalny).